Продавец и покупатель - кто и чем рискует на сделке?

 

Разговоры о том, что операции с недвижимостью – штука рискованная, давно уже стали общим местом. В СМИ полно вызывающих дрожь историй о том, как кто-то когда-то отправился на рынок недвижимости – и потерял там все. Давайте проясним, какие опасности подстерегают на вторичном рынке каждую из сторон.

Начнем с продающей стороны – у нее, главный страх «продешевить». Заниженная цена это плохо (для продавца), тут все понятно. Однако и противоположная политика (поставим цену повыше) часто оказывается не лучше. На слишком дорогую квартиру желающих не находится, и ее владелец месяцами ждет покупателей. Тратится время, а также деньги – на само присутствие на рынке (т.е. рекламу), «капают» квартплата и коммунальные платежи… В общем, как это ни парадоксально на первый взгляд, результат что от заниженной цены, что от завышенной оказывается похожим – потеря денег.

Выход один – выставлять цену правильно. «Можно вооружиться калькулятором, базами данных и специализированными газетами и журналами по недвижимости. В объявлениях достаточно найти все объявления о продаже аналогичных объектов и вычислить среднее значение». Самый простой способ, обзвонить 6-8 агентств и сравнить предлагаемые ими цены. По 1-2 крайних значения лучше отбросить: тут возможен обман продавца. Причем как «вниз» (с ним все понятно), так и «вверх». Смысл для не очень чистоплотного агентства тут состоит в том, что сначала клиента привлекают соблазнительной для него ценой, а потом, когда квартиру продать за такие деньги не удастся, уговаривают снизить запросы. Т.е. объект все равно будет продан за реальную рыночную стоимость, но именно через данное агентство.

Другой очевидный путь – привлечь к сотрудничеству добросовестного риелтора, причем выбирать не того, кто обещает самые масштабные золотые горы, так как надо понимать, что обещание продать по самой высокой цене еще не означает, что это сделать реально.

Покупатели: плохая цена…

Переходим теперь к проблемам противоположной стороны. Первый из рисков «зеркален» тому, что назывался у продавцов – что квартира будет куплена слишком дорого. Много рассуждать на эту тему не будем в силу очевидности предмета, обратим внимание лишь на два момента. Если цена не нравится – можно торговаться. Но, тогда есть возможность того, что данная квартира «уйдет». Все-таки вы – не единственный человек с деньгами на рынке.

Второе соображение – чересчур низкая цена должна не радовать, а настораживать. Предложение, выбивающееся из ценового ряда более чем на 15-20%, требует очень пристального внимания к юридической чистоте документов».

Операции с квартирами рискованны, и с этим, к сожалению, ничего поделать нельзя. Главная причина – очевидное нежелание государства браться за эту проблему. Методы известны – например, принятая во многих странах «система Торренса», при которой сам факт внесения собственника в соответствующие государственные реестры является основанием для признания его права собственности. А появляется обиженный «бывший» - он судится уже с государством, и именно госорган и отвечает за то, что этот человек как-то «криво» лишился собственности. Суд признает правоту обиженного – государство и выплатит компенсацию.

У нас же ничего подобного нет. Обсуждать «почему?» и «доколе?» не будем – ввиду полной бесполезности. Перейдем к «что делать?». Обращаться к профессионалам. По возможности все проверять (кстати, сам факт этих проверок является аргументом в вашу пользу: вы можете честно сказать в суде, что являетесь добросовестным приобретателем и потратили массу сил и денег для того, чтобы выяснить историю квартиры). Не связываться с откровенно сомнительными и «привлекательно дешевыми» вариантами. И надеяться. Сначала на то, что в ближайшей перспективе не попадете «под каток». А в более отдаленной – что и у нас все станет, как в нормальных странах.