Если в доме открылся магазин

Магазины и кафе шаговой доступности удобны для всех, кроме жильцов домов, в которых они расположены. Соседи жалуются на шум, бесконтрольное потребление электроэнергии и антисанитарию. Как бороться с нарушителями и насколько это будет эффективно, обсудили эксперты

Коммерческая функция для помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, давно стала привычной. Но одно дело, если первый этаж, как в новостройках, был запроектирован под такую функцию или, как это было в советские годы, переводился в нежилой фонд самим государством, во время проведения капремонта дома. В этих случаях инициатор известен и понятен, а его ответственность высока. Совсем другое дело, когда отдельные квартиры на первых этажах жилых домов выкупает инвестор, переводит их в нежилой фонд и сдает в аренду первому, кто согласен на цену: с такими собственниками соседям бороться куда сложнее.

Перевод помещения из жилого в нежилой фонд – процедура довольно сложная. Список документов, которые собственник должен предоставить межведомственной комиссии, велик. Но если документы предоставлены и они соответствуют требованиям, говорят эксперты, комиссия просто не может отказать собственнику. При этом случаев незаконного использования помещения (например, если собственник вовсе не перевел его в нежилой фонд, но сдал в аренду под магазин) сегодня практически не встречается. Даже проект перепланировки не становится препятствием: если у инвестора есть деньги на недвижимость, несколько десятков тысяч рублей на проект перепланировки этой недвижимости у него точно найдутся. Поэтому основные сложности сегодня возникают не на поприще перевода помещения из жилого в нежилое, а на поприще его дальнейшего использования.

При этом, как отмечает заместитель председателя городского Жилищного комитета Владимир Гайдей, жалобы соседей на то, что помещение было переведено в нежилое без их согласия, беспочвенны: согласия соседей здесь и не требуется. Как не требуется оно и для оборудования отдельного входа в это нежилое помещение, который, кстати, совершенно необходим. Без оборудования отдельного входа перевод квартиры в нежилой фонд не допускается. Нежилым может стать помещение и на втором этаже, если примыкающие к нему помещения первого этажа также являются нежилыми.

Основной документ, регламентирующий перевод жилого помещения в нежилое, – глава 3 Жилищного кодекса РФ (статьи 22-24).

Как уже было отмечено, случаев самовольного перевода жилого помещения в нежилое сегодня мало. Получив все необходимые документы и согласования, инвестор становится добросовестным собственником нежилого помещения, со всеми вытекающими последствиями, например, правом не допустить на свою территорию посторонних.

По словам начальника отдела КУГИ Фрунзенского района Петербурга Петра Козина, привлечь инвестора к ответственности можно далеко не всегда. «Одно дело, если в результате действий собственника по дому пошла трещина – конечно, надо срочно пресекать такую деятельность, – говорит Петр Козин. –

Другое дело, если соседям просто не нравится сам факт нахождения в их доме коммерческого помещения. Тогда надо разбираться более детально. Если действия собственника правомерны, то ничего не поделать».

Но зачастую нарушений закона даже не надо искать, они видны и слышны всем. Просто зафиксировать их сложно. Как рассказал заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Петербурга Юрий Кузин, редкий проект перепланировки помещения при переводе его из жилого фонда в нежилой не предполагает затрагивания несущих конструкций. Ведь даже для того, чтобы сделать отдельный вход, нужно прорубить проем во внешней стене здания. И здесь просто невозможно не нарушить существующих норм. «Я не знаю ни одного прибора, который прорубил бы проем во внешней стене дома, не нарушив нормативов по шуму, даже днем», – удивляется эксперт.

Если у соседей есть сомнения относительно добросовестной оплаты владельцем коммерческого помещения услуг ЖКХ, схема действий примерно ясна: нужно идти в управляющую компанию и выяснять, установлены ли на первом этаже приборы учета и какие цифры они показывают. С шумом, как при ремонтных работах, так и при работе магазина или кафе, гораздо сложнее. Уровень шума надо замерять, а это долгая и сложная процедура: поймать момент, когда шум максимален.

Однако есть и некоторые подвижки. Например, сегодня, как отмечает Юрий Кузин, уже широко используются новые СНиПы, которых еще недавно не было: проводить ремонтные работы в ночное время запрещено, равно как и открывать в жилых домах кафе и рестораны с музыкальным сопровождением, а число посадочных мест в них не должно превышать 50. Круглосуточных магазинов в жилых домах также быть не должно, это нарушение. Однако, по словам участников круглого стола, приостановить деятельность такого коммерческого помещения возможно лишь в судебном порядке.

Полный список коммерческих функций, которыми не может обладать помещение на первом этаже жилого дома, содержится в «Своде правил “Здания жилые многоквартирные”», редакции СНиП 31-01-2003. К ним относятся, например, магазины химических товаров, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, а также рыбные магазины и магазины ритуальных услуг. Список медицинских учреждений, которые могут занимать первые этажи жилых зданий, также сильно ограничен.

Несовершенство законодательства, по словам экспертов, надо исправлять. Но поможет ли это, если не работают уже действующие законы, например, Закон «О тишине»?

К сожалению, не поможет в этом деле даже полиция. «Есть большая проблема, приходит куча жалоб. На стадии проекта все отлично, а потом помещение начинает использоваться не по назначению, – говорит начальник сектора по вопросам противодействия коррупции Комитета по вопросам законности, правопорядка и безопасности Петербурга Дмитрий Никонов. – Но 14 августа 2013 года вступило в силу решение Верховного суда о том, что сотрудники полиции отныне не могут составлять протоколы об административных правонарушениях».

По словам Юрия Кузина, помочь в такой ситуации могут только наработанная судебная практика решения подобных вопросов, а также государственная экспертиза. «Межведомственная комиссия, конечно, рассматривает проект, но она не заменяет государственную экспертизу, которая просто необходима, – говорит Юрий Кузин. – Почему, когда дом строится, экспертиза нужна, а когда речь идет о перестройке части этого дома, она не нужна?»

Однако спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Создать практику в судах могут лишь те, чьи права нарушены, – сами соседи. Если у них хватит сил и терпения доказать это.

источник