Когда договор купли-продажи квартиры считается недействительным?

И какие причины могут стать основанием для расторжения договора?

Рассказывает известный московский адвокат, руководитель Первого столичного юридического центра Олег Сухов.
 


Расторжение договора купли-продажи недвижимости и признание его недействительным – не одно и то же

– Договор купли-продажи квартиры иногда может быть прекращён расторжением или признанием его недействительным. Кстати, люди часто думают, что это одно и то же. Однако эти понятия имеют разный смысл. Когда продавец и покупатель расторгают договор, то они тем самым прекращают свои обязательства. Иными словами, сначала договор действовал на вполне законных основаниях, а потом прекратил своё существование.

Договор же, признанный судом недействительным, не имеет юридической силы уже с момента подписания. Формально стороны завизировали сделку, и даже, может быть, зарегистрировали её в Росреестре. Однако в силу последующего решения суда считается, что договор уже в момент подписания не мог создать каких-либо правовых последствий. Его как бы и не было.

Итак, какие же основания могут послужить для расторжения договора или признания его недействительным?

Основание 1. Одна из сторон нарушила существенные условия сделки

– Нарушение условий сделки – серьёзное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости. Вот пример из личной адвокатской практики. Менеджер небольшой компании Владислав Тарасюк решил продать двухэтажную квартиру в Москве, доставшуюся ему в наследство. Он быстро нашёл покупателя, и стороны ударили по рукам. Приобретатель отдал часть денег до регистрации перехода права собственности в Росреестре, а оставшуюся сумму заложил в банковскую ячейку. Когда Владислав через две недели вскрыл её, то обнаружил, что не хватает почти 350 тысяч рублей. Оказалось, что «друг» покупателя, который по доверенности закладывал деньги, «позаимствовал» их у товарища. И хотя новый собственник клялся, что доплатит недостающую сумму, как только заберет её у бывшего «приятеля», Тарасюк ждать не стал. Договор расторгли в судебном порядке, а несостоявшийся хозяин жилья до сих пор пытается вернуть украденные другом деньги.

Основание 2. Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора

– Это тоже достаточно частое основание для расторжения договора купли продажи. Имеется в виду, что эти обстоятельства изменились так, что если бы сторона (стороны) это предвидела, то никогда бы не поставила свою подпись под контрактом. Приведу такой пример. Житель Балашихи Савелий Ветров не стал бы приобретать квартиру, зная наперёд, что в ней имеет право жить посторонний для него человек.

История эта началась в 1996 году, когда Сергей Манцегов отказался от своей доли в приватизации квартиры в пользу жены и дочери. В 2000 году он был осуждён за разбой. Пока Манцегов сидел, жена продала квартиру Савелию Ветрову и уехала в Москву. Мужу в колонию она не писала и связь с ним не поддерживала. Через несколько лет Манцегов вернулся и с удивлением обнаружил, что жильё продано, а семья выехала по другому адресу. Ещё больше удивился новый хозяин квартиры, потому что в сведениях, полученных из Росреестра, Сергей Манцегов почему-то не значился. Состоялся суд, который подтвердил право Манцегова на проживание по старому адресу. Впрочем, ни Манцегова, ни Ветрова это решение суда не удовлетворило: кому охота жить с посторонним человеком? «Потерпевшие» предъявили претензии к бывшей супруге Сергея, а Ветров к тому же подал в суд на расторжение договора.

Как мы видим, эти сделки до определённого момента вполне устраивали стороны. Но в процессе выяснения дополнительных обстоятельств договор был оспорен.

Основание 3. Договор купли-продажи подписан ограниченно дееспособным человеком

– Совершенно иная ситуация с договорами, которые суд признаёт недействительными. Пальму первенства здесь держат договоры, подписанные ограниченно дееспособными людьми. Приведу пример. Житель Подольска Виктор Буйдинов с молодости питал слабость к алкоголю. Пока была жива мать, она ещё следила за сыном, однако после её смерти Буйдинов, что называется, пошёл «вразнос»: за год взял семь кредитов в банках и умудрился продать свою квартиру. Однако денег на погашение долгов не хватило. Тогда сотрудники местного коллекторского агентства позвонили в Краснодар сестре Виктора и поинтересовались, будет ли она платить за брата?

Узнав о «художествах» Буйдинова, женщина пришла в ужас и через три дня была в Подольске. Только прилетела она не для того, чтобы платить за Виктора. Уже на месте сестра обратилась к адвокатам, и завертелось судебное дело: была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, найдены работники скорой помощи, которые трижды за год выводили Буйдинова из «запоев», приглашены свидетели. В итоге все кредитные договоры, а также сделка купли-продажи квартиры были признаны судом недействительными.

В последние два года мною зафиксировано три случая, когда недобросовестные граждане умышленно использовали своих не вполне здоровых родственников для получения кредитов и совершения сделок с недвижимостью, после чего признавали родственников недееспособными.

Основание 4. Сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы

– Суд всегда признаёт недействительными сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы. Примеров тому очень много. Достаточно почитать криминальную хронику или посмотреть телепередачи вроде «Человек и закон». Вот, кстати, ещё один случай из практики. Жительница одного подмосковного города Вера Касогова уехала на полгода в деревню к больной матери и оставила своему племяннику Михаилу Тертышному доверенность на проведение перепланировки своей двухкомнатной «хрущёвки». Не успела тётка добраться до деревни, а Михаил уже подделал доверенность, продал квартиру сразу троим покупателям и, взяв со всех предоплату, уехал в Санкт-Петербург. Понятно, что все три договора (в том числе и тот, что был подан в Росреестр) суд признал недействительными.

Резюмируя, ещё раз подчеркну, что договоры купли-продажи недвижимости являются очень сложными сделками, все риски и нюансы которых могут просчитать и предусмотреть только профессиональные юристы.

источник