Храните деньги в квадратных метрах

Сравнительно резкое по сравнению с предыдущими годами ослабление рубля по отношению к доллару и евро, последние события на Украине и в Крыму, прогнозы аналитиков о девальвации национальной валюты после закрытия сочинской Олимпиады напугали людей не на шутку. И, хотя предсказания относительно экономического обвала так и не сбылись, в любой момент экономика может преподнести россиянам неприятные сюрпризы в виде высокой инфляции и очередного повышения валюты. Реакция наших сограждан, наученных горьким опытом кризисных лет, не заставила себя ждать: многие всерьез задумались об инвестировании своих сбережений.

Кризис кризису – рознь
Одним из надежных способов сохранения финансов считается покупка недвижимости. Однако можно ли кризис назвать удачным временем для подобного вложения? Отвечая на этот вопрос, следует учитывать, что каждый кризис имеет свои особенности. «В кризис 1998 года, когда рубль резко упал с 6 до 30 рублей за доллар, мы использовали недвижимость для спасения своих средств и средств наших клиентов, – рассказывает аналитик Михаил Калмыков. – Рублевые активы начали вкладывать в недвижимость. В Дзержинске в то время, в отличие от Нижнего Новгорода квартиры выставлялись на продажу в основном в рублях. Мы понимали, что цена в рублях постепенно догонит перепад по доллару, что достаточно быстро и случилось!»

«В 98-м году стоимость квартиры в среднем составляла 2 тыс. долларов. Для тех времени это было очень дорого, – вспоминает руководитель агентства недвижимости «Фортуна-М» Людмила Молодавкина. – В кризис 2008 года цена в долларах наоборот сначала понизилась на 25-30%, и только потом выросла».

В тоже время, несмотря ни на какие скачки и перепады, стоимость любой недвижимости неуклонно стремится ввысь, немного опережая существующую в стране инфляцию. По оценке Людмилы Молодавкиной, в среднем жилье может повышаться до 20% в год, поэтому, даже если человек берет ипотеку под 12%, все равно остается в небольшом выигрыше.

Сегодня происходит постепенное удорожание квадратных метров. Резких скачков в этом процессе, по мнению специалистов, вряд ли стоит ожидать до конца года. Сильное повышение цен отмечалось прошлой осенью, после нового года немного подросли «однушки» и «двушки».

В целом, несмотря на то, что недвижимость требует дополнительных расходов на ее содержание и является малоликвидной относительно остальных вариантов инвестирования, это самый надежный способ сохранения своих активов: нет риска чего-то недополучить, как в случае с покупкой ценных бумаг или валюты. Однако этот вариант инвестирования подходит не всем, а только тем, кто готов расстаться со своими средствами на продолжительное время.

Считаем окупаемость
Безусловно, вкладывая деньги в квадратные метры, каждый покупатель преследует свои цели. Для одних приобретение недвижимости – решение жилищной проблемы, и решаются люди на ипотечные кредиты, чтобы пользоваться жильем уже сейчас. Для других недвижимость – просто сохранение денег или тот же вклад в бизнес.

«Сегодня коммерческие банки дают предпринимателям кредит в среднем под 17%-23% в зависимости от условий, - делится своим опытом Михаил Калмыков. – Что соответствует примерно четырехлетнему сроку окупаемости средств. Подбирая недвижимость для инвестиций, я, в первую очередь, решаю для себя вопрос: стоит ли воспользоваться заемными средства предоставляемые банками? Понятно, что при более длительных сроках окупаемости возможного вложения в планируемый объект можно даже не добрать часть планируемых доходов по сравнению с депозитным вкладом».

Покупка квартиры для сдачи в аренду выгодна лишь без ипотеки. Аналитик предостерегает от взятия жилья в ипотеку для последующей сдачи его в аренду. Потому как прибыли такая схема покупателю при сегодняшних арендных ставках, скорее всего, не принесет, в выигрыше останется только банк. Платежи по ипотеке сегодня в целом будут выше, чем арендные доходы, а значит, вы еще и доплатите некоторую сумму банку из своего кармана. Хотя в некоторых сегментах, например в «элитке», могут быть и исключения.

«Если вы хотите решить свои «жилищные проблемы» с помощью ипотеки, считайте, насколько вы реально готовы платить именно за решение ваших жилищных проблем, поскольку вы переплачиваете очень большие суммы – в 2-3 раза», - советует Михаил Калмыков. К инвестированию в недвижимость с целью сохранения и приумножения денежных средств эти вложения не имеют никакого отношения.

Солидарна с аналитиком и руководитель «Фортуны-М» Людмила Молодавкина:

«Если человек уверен в своей заработной плате, то ипотеки бояться не стоит – цены на недвижимость все равно растут, и вложенные инвестиции окупятся».

Еще один немаловажный фактор, который необходимо учитывать, оформляя ипотеку во время кризиса, - валюта, в которой берется займ. С одной стороны, при валютном кредите от падения курса можно выиграть, с другой – понести значительные убытки, особенно при периодическом ослаблении рубля.

Для жилья или для бизнеса – расставляем приоритеты
Итак, если же все же решились вложить средства в недвижимость, то встает закономерный вопрос: а что именно покупать? Можно приобрести квартиру, чтобы в будущем обеспечить жильем своих детей, а пока сдавать ее в аренду. Однако доходность от такой аренды будет в два раза меньше, чем вложение в коммерческую недвижимость. «Я вкладываюсь не просто в квартиру, а делаю из нее, допустим, магазин – перевожу в нежилой фонд, ремонтирую, пристраиваю или надстраиваю любой соответствующий объект, чем повышаю его рыночную стоимость, и возможную арендную плату. Только так можно сегодня существенно сократить сроки окупаемости объектов», - отмечает Михаил Калмыков.

В загородное жилье аналитик вообще не советует вкладываться, либо же приобретать коттеджи исключительно для личного проживания. Ссылаясь на собственный опыт, специалист подчеркивает, что даже очень хорошие дома в основной своей массе являются малоликвидными. Люди, как правило, выбирая себе загородное жилье, обращают внимание на места, где они, например, родились, выросли, где проживают их друзья и знакомые. Таким образом, спрос в этой нише достаточно узкий.

При выборе инвестирования учитывается и удаленность покупаемой недвижимости. Если приобретенные квадратные метры находятся от настоящего места жительства далеко – в другом городе или стране, то недвижимость пригодна лишь для собственного проживания. Выгоду из нее извлечь сложно, потому как ее обслуживание становится проблемой. Для приобретения жилья, по словам Людмилы Молодавкиной, россияне выбирают в основном Болгарию, Хорватию, Испанию. Привлекательна своей ценой и тайская недвижимость.

Между тем другая страна есть другая страна – со своими законами, экономической и политической обстановкой. Пример далеко искать не надо – Украина. В других странах также может произойти политический переворот или случится экономический кризис. Поэтому если уж решено приобрести недвижимость для ренты от туристов, то стоит обратить внимание на российские туристические места – по крайней мере, это будет территории я своей страны.

источник