Чисто, чисто. Безупречно чисто!

Вы наконец-то приобрели квартиру. Сбылась давняя мечта! Теперь бы жить да радоваться. Но в один злосчастный день раздается звонок в дверь, и на пороге вашего долгожданного жилья появляется некий незнакомец, который заявляет, что тоже имеет права на ваши квадратные метры. И, что самое неприятное, он вас не обманывает.

Подавляющее большинство агентств недвижимости оказывают такой вид услуг, как проверка юридической чистоты квартиры. Иными словами, риелторы проверяют, нет ли каких-либо препятствий для проведения сделки, не ограничено ли право собственности на квартиру различными запретами или, как говорят юристы, обременениями. С какими же проблемами может столкнуться потенциальный покупатель жилья?

Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, то основной фактор риска – оспаривание прав на нее.

 

Это может произойти при:

- признании недееспособным продавца квартиры (он, например, страдает алкоголизмом, наркоманией или имеет психическое заболевание, хотя и не стоит на учете);

- возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

- появлении лица, временно выписанного из квартиры в связи с отбыванием срока наказания;

- наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире;

- если квартира была приватизирована, то наличие лиц, отказавшихся от приватизации.

Жизнь порой преподносит неожиданные сюрпризы. Поэтому, покупая квартиру на вторичном рынке, лучше потратить время, а возможно и деньги на детальный сбор информации о ее предыдущих владельцах.

В первую очередь, в зоне риска находятся приватизированные квартиры, владельцы которых в свое время отказались от приватизации. Согласно статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» они сохраняют право пожизненного проживания на своей площади, и выселить их оттуда нельзя даже через суд. Имея дело с такими продавцами, желательно заручиться у них свидетельством о снятии с регистрационного учета, а также нотариально заверенным документом о том, что они знают о предстоящей продаже жилья и не будут впоследствии на него претендовать. Что, впрочем, не является абсолютной гарантией. Это так называемый «отказ от права пользования», практика относительно трактовки таких документов весьма противоречива. Впрочем, это, конечно, лучше, чем ничего. «Проблемной» может также быть квартира, где прописаны несовершеннолетние дети.

Одни из самых неприятных последствий для покупателя могут быть связаны с возможной недееспособностью собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет признана недействительной. На рынке жилья немало «специалистов», которые на этом зарабатывают. Существует 177 статья Гражданского кодекса, в которой говорится: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». Впрочем, доказать состав по этой статье весьма непросто.

Что должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, но собирается продать жилье сразу после его получения. Во-вторых, если квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были незаконными и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Сейчас мошенничество в сфере недвижимости приобретает все более и более изощренные формы. Уже никого не удивишь подделкой подписей, печатей, документов. Бывает, что право собственности реально зарегистрировано в Росреестре, а вот документы, на основании которых оно возникло, получены незаконным путем. Или в лицевых счетах из ЖЭКа отсутствует человек, который на самом деле прописан и проживает в данной квартире.

Один из способов уберечь себя от риска при покупке жилья – не действовать самостоятельно, а обратиться к грамотному специалисту, способному разобраться со всеми возникающими в процессе покупки квартиры юридическими и организационными тонкостями.